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香港政府重拳抑制住宅投资需求 为房地产市场降温

2016年11月12日 13:54 来源:金融时报 
自今年10月初以来,我国内地多个一线城市相继出台楼市限购措施,为火热的房地产市场紧急降温。日前,中国香港特别行政区政府也打出重拳,出手抑制香港住宅市场价格。

  自今年10月初以来,我国内地多个一线城市相继出台楼市限购措施,为火热的房地产市场紧急降温。日前,中国香港特别行政区政府也打出重拳,出手抑制香港住宅市场价格。

  事实上,在内地出台限购措施后,部分内地资金进入香港房地产市场,一定程度上促使香港楼市升温,尤其以二手房及住宅物业价格升温最为明显。为抑制过快上涨的房价,香港政府高层官员于11月4日召开会议,宣布自11月5日起,将住宅物业交易印花税提高至15%,首次购房的香港永久性居民除外。在此之前,香港居民所面临的印花税最高税率为8.5%,而非本地永久居民需要缴纳15%的印花税。这意味着,在新政实施后,非香港永久居民需要上缴的印花税税率实际将升至30%。

  香港财政司司长曾俊华日前表示,近期楼市风险逐步提高,楼价反弹并且成交活跃,香港政府需谨防楼市泡沫风险。针对目前香港政府所推出的印花税新规、楼市泡沫以及香港住宅楼市投资等问题,本报记者日前采访了戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿,就以上问题予以解读。

  陶汝鸿表示,当前香港住宅市场的需求推动力主要来自两方面,一是自住使用,二是用于投资。而本次新规主要目的在于压低对二手房市场的投资需求,为二手房市场降温。因而针对的人群是投资者,而不是自住居民。

  细看本次新规,部分分析人士认为,这次调控力度之大出人意料,15%的印花税税率可能将使香港房地产市场面临交易量和房价大幅下滑的局面。瑞穗证券亚洲有限公司分析师预计,香港本次大幅上调印花税将令交易量下滑30%。而花旗则认为,印花税的上调或将使本轮楼市上涨走到尽头,预计房价在2017年年底前将下跌15%。针对本轮调控力度是否过大的问题,陶汝鸿认为需要从两方面来分析。

  一方面,单从数据上来看,新政实施后的印花税税率水平确实较高。相比之下,美国纽约的印花税一般仅有1%,其他国家印花税一般也都在5%以下。当前香港所执行的印花税比较接近新加坡对于外国人在其国家购买住宅所采取的最高档税率。

  但从另一方面看,陶汝鸿认为,采用15%的印花税税率使投资回报率降低,从而可以于短期内在二手房住宅市场达到压低投资需求的目的,其所带来的政策效果是合理的。与此同时,由于当前二手房市场的成交量较为稳定,戴德梁行预计房价不会出现大幅度下调,房屋业主也不会因印花税的上调而大幅减价出售。

  此外,陶汝鸿强调,本次香港政府出台的新规主要针对二手房市场,对一手房市场的影响较小。这是由于在一手房交易中,房地产开发商可以选择给予补贴以支付额外的印花税,不会将印花税成本转嫁到购房者身上。

  值得注意的是,香港住宅价格的快速上涨不免令市场担忧,香港房地产市场或已出现泡沫,甚至会威胁金融系统安全。对此,陶汝鸿表示,所谓泡沫,即房价增长速度过快,而成交量的增长无法跟上房价上涨的步伐。而从目前来看,香港的住宅交易市场处于量价匹配的状态。

  根据香港土地注册处最新数据,2016年8月、9月和10月香港住宅楼宇买卖合约数目分别为5821个、7826个以及6601个,而与之对应的住宅楼宇买卖价值分别为406.37亿元、559.57亿元以及545.04亿元。由此可见,住宅价格与交易量总体走势相似,两者较为匹配。另外,从非住宅物业投资角度看,陶汝鸿表示,香港政府此次出台的新规并不会对非住宅物业投资产生直接影响,但会对投资者产生一定的心理影响。

  事实上,香港房价高企与当地人多地少、土地供应紧张不无关系。陶汝鸿介绍,香港政府已实施大力度住宅供应措施,但由于香港土地紧缺,在短期内无法完全解决供应问题。另外,由于开发商从拿到土地到建房实施销售,一般需要3至5年的时间。即使香港政府有意增加住宅供给,真正落实住宅销售也需要较长时间。

  另外,从某种角度看,房屋价格与土地价格是循环推动的关系。正是由于房地产开发商看好未来房价前景,才会下重金竞拍土地。而高额的地块楼面价又反过来推升了房屋价格,如此循环。不久前,海航集团旗下的香港海岛建设地产有限公司以88.37亿港元中标香港九龙原启德机场区一块住宅地。据悉,该地块每平方米楼面地价高达14.53万港元,创东九龙官方地块楼面单价历史新高。

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